In un contesto generale dove pesano le incertezze dovute all’inflazione, che potrebbe destabilizzare la ripresa economica, il settore immobiliare sta confermando la sua centralità per l’economia, rivelandosi catalizzatore degli investimenti. Lo sottolinea la nuova edizione di Real Estate DATA HUB realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Secondo lo studio, dopo la complessiva ripresa registrata nel corso del 2021, i primi mesi del 2022 mostrano segnali di continuità dell’andamento positivo.

Il mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2022

“Le tensioni geopolitiche, l’inflazione, l’aumento dei tassi, la recente e inattesa crisi di Governo e il clima di fiducia generale di imprese e privati rendono particolarmente difficile fare previsioni per i prossimi mesi”, afferma Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia, pur mantenendo lo spirito ottimista che da sempre lo contraddistingue. “Anche se il real estate dovesse registrare una contrazione, confermiamo i nostri obiettivi per il 2022, fiduciosi che - soprattutto in un contesto come quello attuale - la consulenza a valore aggiunto offerta dal nostro network possa fare la differenza”.
 
Il primo trimestre 2022 ha registrato un numero di transazioni superiore ai livelli pre-pandemici e a quelli rilevati nel Q1 2021. Per i settori commerciale, direzionale e residenziale nel Q1 2022 si evidenzia un trend crescente con 195.270 unità, contro le 173.804 del 2021 (+12%) e le 148.652 del 2019 (+31%). “Si conferma quindi il trend crescente che aveva caratterizzato il periodo pre-pandemia e il 2021” commenta Paolo Ranieri, Partner di Avalon. “Inoltre, considerando che nel 2021 un numero maggiore di transazioni è avvenuto nella seconda parte dell’anno, l’NTN a fine 2022 potrebbe essere superiore a quello del 2021. In questa dinamica però va tenuto conto dell’evoluzione macro-economica, che potrebbe determinare un rallentamento nel corso dei prossimi mesi.”

Immobiliare commerciale in Italia
 

Al netto di questo effetto, sembra procedere la ripresa del direzionale, che aveva subito la contrazione più importante durante la pandemia, risultando più lento nella ripartenza del 2021. I volumi investiti nel Q1 2022 sono, infatti, ben superiori al livello pre-pandemia, con un numero di transazioni maggiore rispetto agli altri comparti di circa 10 punti percentuali (+41% contro +31% di commerciale e residenziale). Meno marcata in termini di NTN la ripresa del settore retail, penalizzata dal boom del commercio online. I volumi sono ancora lievemente al di sotto dei livelli pre-covid, ma si prevede un ritorno ai livelli del 2019 entro l’anno. La logistica mantiene il ruolo centrale assunto nel corso del 2021, confermandosi asset class del real estate con investimenti da record che costituiscono circa il 20% del totale, il doppio rispetto a quanto rilevato nel Q1 2021.

Immobili residenziali in Italia
 

Il comparto residenziale, che a inizio anno, grazie alla fiducia dei consumatori e all’atteggiamento accomodante del sistema creditizio, sembrava proseguire con il trend espansivo che ha caratterizzato il 2021, sta registrando una riduzione del numero di compravendite, che probabilmente resterà al di sotto delle 700 mila unità a causa delle incertezze macro-economiche e del rialzo dei prezzi e dei tassi. Gli immobili venduti in Italia nel 2022 sono prevalentemente trilocali (40%), seguono bilocali e quadrilocali; risultano invece penalizzate le case con metrature più ampie. Le transazioni sono maggiormente concentrate in Lombardia, seguita dal Lazio. Tra le regioni del centro si distingue la Toscana; al sud Puglia e Sicilia.

Andamento del mercato dei mutui
 

Il recente aumento da parte delle Banche Centrali renderà i nuovi mutui più costosi. Nonostante i tassi rimangano ancora molto vantaggiosi rispetto ai valori precedenti alle politiche di tassi 0 fatte dalle banche centrali negli ultimi anni (nel 2007, anno del record storico di vendite in Italia, il variabile era intorno al 5% ed il fisso sopra l’8%), l’Ufficio Studi di 24MAX prevede alcune inversioni di tendenza nel breve periodo. Rispetto al 2021, si osserva maggior prudenza da parte degli acquirenti soprattutto nei grandi centri urbani, dove, a causa della scarsa offerta, l’aumento del prezzo degli immobili è stato maggiore. Inoltre, si prevedono importi medi inferiori per l’erogato e un ulteriore declino del tasso fisso. Nel primo semestre del 2022 la preferenza del tasso fisso rispetto al variabile, è scesa dal picco di febbraio, pari al 94,12%, al minimo di giugno (53,73%). È all’interno di quest’ottica prudenziale che si osserva un sempre maggiore interesse verso i mutui a tasso variabile con CAP: più convenienti dei mutui a tasso fisso e più sicuri dei mutui a tasso variabile. A causa del maggior costo dei mutui, gli acquirenti sono molto più sensibili alle possibili agevolazioni sul credito, come ad esempio quelle legate alla classe energetica dell’immobile (mutui green).
 
Dall’analisi sociodemografica dell’Ufficio Studi di 24MAX, condotta sui mutui erogati, si osserva un aumento degli acquirenti nelle fasce d’età 24-35 e 35-45. Per la maggior parte si tratta di dipendenti a tempo indeterminato che rappresentano circa il 75% del totale; seguono le P.IVA, poco sotto il 10%. Rispetto al 2021 si rileva una percentuale maggiore di coniugati. “Le aspettative per il secondo semestre del 2022 rimangono ottimiste, nonostante lo scenario complessivo. È probabile che gli effetti del rialzo dei tassi di interesse siano più evidenti nel 2023”, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX. “Alla luce dei numerosi strumenti di credito presenti sul mercato e della loro complessità, la migliore strategia per i consulenti immobiliari è quella di sviluppare una stretta collaborazione con gli esperti del credito. Non solo per facilitare l’accesso al mutuo, ma anche per ottimizzare la sostenibilità delle scelte sul lungo periodo”.

Superbonus e mercato immobiliare

L’applicazione della misura del Superbonus procede speditamente anche per la prima parte del 2022. Secondo l’ultimo aggiornamento, al primo semestre 2022 il valore complessivo dell’ammontare ammesso a detrazione ha superato i 35 miliardi, per corrispettivi 38,7 miliardi di detrazioni spettanti. L’incremento mensile medio nel 2022 dell’ammontare ammesso e del numero di edifici è stato di circa il 16% per cento, valore che segnala una decelerazione rispetto ai ritmi del 2021, in cui i nuovi edifici e l’ammontare ammesso incrementavano in media mensilmente del 29%; ciò è in parte dovuto all’accumulo di lavori rinviati nel 2020 che sono partiti poi nel 2021.

Come procedono i lavori iniziati? La percentuale di detrazioni maturate per lavori già terminati rispetto alle detrazioni spettanti totali è costante nel corso del 2021-2022: esse costituiscono sempre una quota pari al 68-70%. Ciò suggerisce che, nonostante le problematiche relative all’approvvigionamento di materiali che hanno rallentato la prosecuzione, i lavori continuano ad andare avanti e a concludersi, compensando le nuove detrazioni ammesse.

Una delle più recenti novità è il mancato rinnovo della misura nel nuovo Decreto aiuti, in quanto essa non verrà prorogata ulteriormente al 2023 e resteranno valide le scadenze previste dall’ultima Legge di Bilancio; unica proroga è quella prevista per lo stato avanzamento lavori di almeno il 30%, che è posticipato dal 30 giugno al 30 settembre 2022. Il motivo potrebbe risiedere nelle risorse a disposizione, che sarebbero terminate: le cifre stimate dall’Ufficio Parlamentare di Bilancio (circa 33 mld) sono state superate già dalla precedente rilevazione ENEA del 31 maggio, prima del termine della misura.

Restano a grandi linee invariate sia la distribuzione per tipologia di edificio, circa 15% condomini, 53% edifici unifamiliari e 32% unità indipendenti) sia la distribuzione geografica del numero di interventi: la misura continua ad essere utilizzata per quasi il 50 per cento da regioni del Nord Italia (il 36 per cento costituito solo da Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna), per il 31 per cento dal Sud e dalle isole e per la restante parte dal Centro Italia.

"Idealista news, 19 agosto 2022"